不動産売却を検討中の方必見!初めての売却でも失敗しないポイントなどを解説

このサイトでは、不動産売却を検討中し始めた時に知っておいた方が良い情報を掲載しています。
初めての売却でも失敗しないためのポイントを解説していますので、事前にしっかりと情報を把握しておきたいところです。
ほかにも売却時に発生する費用に関して詳細に説明していますし、取引が成立した際には確定申告が必要かについても述べています。
これらの情報を知らずに手続きを始めるのはリスクが大きいので、避けなければなりません。

不動産売却を検討中の方必見!初めての売却でも失敗しないポイントなどを解説

初めての不動産売却でも失敗しないために、まずは不動産会社の選び方から学ぶ必要があります。
基本的には親身になって話を聞いてくれて、売り主の希望にそえるようにできるだけ高く打ってくれるところがお勧めです。
タイミング等の不動産会社でなければわからない部分があり、不動産売却では適切なタイミングで売却活動を行うことが重要だとされています。
幅広い助言をしてくれて、なおかつ質問をした時にはすぐに答えてくれるようなところが理想的です。

不動産売却の依頼先の選び方とは?

不動産売却の依頼先の選び方としては、まず各不動産会社にはそれぞれ得意分野と不得意分野があることを理解する必要があります。
主に賃貸を扱う会社と売買を扱う会社では業務内容やスタッフのスキルに違いが存在します。
不動産売却には専門的な知識やノウハウが必要になるため、主に賃貸を扱う会社に依頼しても買主を見つけられないことがあります。
なるべく早く確実に売却したいのであれば主に売買を扱っている会社を選ぶことが大切です。
大手の不動産会社の特徴を知ることも物件を売却する上で重要になります。
資金力が豊富な大手の不動産会社は新聞広告やインターネット、雑誌やテレビCMなどで効果的な情報発信を行うことができます。
一般的な不動産会社より多くの人びとに物件の情報を知ってもらえるので、好条件で売却できる可能性があります。
一方で地元に密着した不動産会社には、地域の特性や顧客情報に熟知しておりきめ細かなサービスが受けられるというメリットが存在します。

不動産売却をした年の固定資産税は売主と買主のどちらが支払う?

不動産などの固定資産を所有している場合、毎年固定資産税を納める必要があります。
課税義務が生じるのは、その年の1月1日に固定資産を所有している者で、次の年度となる4月1日から翌年3月31までが課税期間となります。
そのため、不動産売却を行った後の固定資産税は原則として売主が支払わなければなりません。
しかし、それでは不動産売却を行った売主は不動産を所有していない期間分の税金も支払うことになってしまうので、1年分の税金を売主と買主の両者で負担するのが一般的です。
ただし、売主と買主の両者で支払うことは法律で定められているわけではないので、売り手として買い手にも税金を負担してもらいたいのであれば、不動産売買契約書にその旨を記載しておく必要があります。
また、売り手と買い手の負担割合は、起算日をいつにするかで変わってきます。
起算日は、双方の合意があればいつに設定しても問題ありませんが、関東では1月1日、関西では4月1日に設定するのが一般的です。
なお、1年分の税金を双方が負担する場合、日割り計算した金額を事前に買主から受け取っておき、売主が納める必要があります。

不動産売却の大まかな流れを把握しておこう

不動産売却の流れは、査定を依頼する宅地建物取引業者を探すところから始まります。
できるだけ良い条件で不動産売却をしたいのであれば、複数の業者に査定を依頼することが不可欠です。
業者を決めたら媒介契約を締結し、販売条件などの打ち合わせを行って、業者に販売活動をしてもらって購入希望者があらわれるのを待ちます。
3ヶ月以内で期間が設定される媒介契約の期間中に不動産を買いたい人があらわれなかったら契約は解除となり、仲介を依頼する業者を決めるところからやり直しとなります。
購入希望者があらわれたら、売主は仲介業者をまじえて三者で売買契約締結にむけた交渉に入ります。
条件がまとまれば、売買契約書に売主と買主の双方が記名押印をします。
これで取引は成立となり、後日引き渡しの手続きが終われば、完全に物件は買主のものとなります。
引き渡しの手続きを行う日は、取引金融機関に当事者や司法書士が集まり、残代金の決済や必要書類の引き渡しなどが行われていきます。
売主は、引き渡しをする日までに登録住所や建物内の物品をすべて新居に移しておく必要があります。

不動産売却を依頼する際に締結する媒介契約とは?

不動産売却における媒介契約とは、売主が宅地建物取引業者に取引の仲介を求める場合に締結する契約のことを指します。
ルールは宅地建物取引業法などで規定されており、宅建業者はこの契約を締結することにより、対象の不動産の営業活動や、取引成立後の仲介手数料の請求・受領が可能になります。
契約期間は最大3ヶ月で、その間に取引が成立できない場合は再度同じ業者と契約を締結することで、引き続き仲介してもらうことができます。
媒介契約には、「一般」、「専任」、「専属専任」の3種類があります。
一般媒介は同時に複数の宅建業者に依頼可能で、自分で買主を見つけることも認められていますが、依頼者への販売活動の経過報告義務は無く、指定流通機構への物件情報の登録義務もありません。
他の2種類は、一度契約を結ぶと解約になるまでは他の宅建業者に依頼できず、専属専任に関しては自分で買主を探すこともできませんが、物件情報は指定流通機構に登録され、営業活動の経過報告も定期的に受けられます。
不動産売却でどの媒介方法を選ぶかは売主の自由ですが、専任もしくは専属専任を選んだ方が力を入れて営業活動をしてくれるといわれています。

不動産売却をする際の必要書類について

不動産売却の一連の流れの中では、売主自身もたくさんの書類を用意しなければなりません。
その必要書類は大きく、不動産会社に仲介を依頼する際に必要となるものと、購入者に引き渡すときに必要なものに分けられます。
また、不動産の種類によっても必要なものが異なります。
不動産会社の仲介で不動産売却をするときに、業者に必ず提出するものは、不動産の登記事項証明書、売買契約書、重要事項説明書、固定資産税評価証明書です。
土地の売却ではこれらに加えて土地測量図と境界確認書、戸建ての場合はさらに建築確認申請に関する書類や図面、設備の仕様書が必要になります。
売却対象がマンションなどの集合住宅であれば、管理規約や維持費関連の書類も提出を求められるでしょう。
一方、物件を買主に引き渡すときには、本人確認書類と印鑑登録証明書は、不動産の種類がどんなものであっても必要です。
ケースによっては住民票や銀行口座情報がわかるもの、ローンの返済状況がわかるものも準備しておかなければなりません。

住宅ローンが残っていても不動産売却はできる?

住宅ローンの返済の途中で何らかの理由で不動産売却をすることになった場合、売却価格がローンの残債を上回ればそのまま不動産売却の手続きに入ることができます。
売却が完了した段階で、売主には残債やその他の出費が差し引かれた額が手元に残ります。
一方で、売却価格が残債を下回る場合、つまり売っても返済が必要なお金が残る場合は、抵当権を抹消できる要件を満たさないため、原則として売却は不可能です。
しかし、債権者や連帯保証人などから同意を得ることができれば、住宅ローンが残る見込みであったとしても、「任意売却」という形で不動産売却を行うことができます。
売却することによって残るローンの債務は、いったん全額返済を行い、売主が返済しやすい条件でローンを新しく組み直します。
ローンが残っていても不動産売却は可能ですが、返済は売り終えた後も続きます。
返済を続けている中で売却するときは、売った後のことも考えてから手続きに入りましょう。

相続した物件を不動産売却する際の注意点

相続した物件を不動産売却する場合には、まず遺産分割協議を行って遺産の分け方を決定し所有権移転の登記を行います。
不動産会社などに依頼して売却し代金を兄弟などで分けるという流れになります。
具体的な手順は兄弟などの数によって異なるので注意が必要です。
最初に単独で所有権を受け継いだ場合や現物分割の場合について検討します。
他に兄弟などがいない場合や権利が放棄された場合には1人が全ての財産を受け継ぐことになります。
複数の兄弟が遺産を分けて継承する場合には現物を分けなければなりません。
これらの場合は所有権移転登記の後すぐに不動産売却を行うことが可能です
。所有権を受け継ぐ兄弟などが2人以上いる場合は不動産のままだと分けられないため、売却してから現金の換価分割が行われます。
不動産を売却する一般的な流れは遺産分割協議と所有権移転登記、売却と現金の分割です。
権利者が1人の場合は遺産分割協議が不要で、現金の換価分割は複数の権利者いる場合のみ必要になる点に注意する必要があります。

不動産売却時に利用可能なつなぎ融資とは?

マイホームの買い替えの際には、現在の住宅を売却した代金を新居の購入費用に充てるというケースが少なくありません。
しかし、新居の購入が売却よりも前になってしまい、購入資金が確保できないという場合もあるかと思いますが、このような際に利用できるのが、つなぎ融資です。
これは不動産売却が成立する前にまとまった資金が必要な場合に利用できる融資で、一般的な融資とは異なり無担保で融資を受けることができます。
また、無事に不動産売却できたら一括返済する必要があるとともに、融資期間が基本的に1年以内と短期間なのが特徴です。
つなぎ融資を利用すると、気に入った物件の買い逃しが防げることに加えて、余裕を持ったスケジュールで売却を進められるというメリットがあります。
仮住まいの家賃や引っ越し費用を節約することも可能ですが、一方で住宅ローンよりも金利が高く設定されています。
加えて、融資期間内に売却できないと、抵当権が行使されて競売にかけられてしまうというリスクもあるので注意が必要です。

不動産売却前にリフォームすべき?

不動産売却に際して劣化が進んでいると買い手が見つからないのではないかと考え、リフォームをするケースが多く見られます。
確かに不動産を修繕してから売りに出せば購入希望者の印象がよくなります。
不動産会社のホームページやパンフレットなどを見て内覧を希望する人たちが増える可能性が存在します。
新たな生活の場として綺麗な物件を探している人たちに対する大きな訴求効果が得られます。
購入後にすぐ住み始めることができるため、急いで転居先を見つけたい人たちにも効果的です。
ただし必ずしも円滑に不動産売却ができるわけではないので注意しなければなりません。
実際には物件の状態をあまり気にしない買い手も数多く存在します。
出費を抑えるために中古物件を探している人たちにとって劣化が進行しているのは当然のことです。
物件の修繕を検討しているのであれば、まず費用を確かめて損益について十分な検討をする必要があります。
十分な検討をした上で必要があると判断できる場合にはリフォームを行うとよいでしょう。

不動産売却に関する情報サイト
初めての不動産売却でも失敗しないポイント

このサイトでは、不動産売却を検討中し始めた時に知っておいた方が良い情報を掲載しています。初めての売却でも失敗しないためのポイントを解説していますので、事前にしっかりと情報を把握しておきたいところです。ほかにも売却時に発生する費用に関して詳細に説明していますし、取引が成立した際には確定申告が必要かについても述べています。これらの情報を知らずに手続きを始めるのはリスクが大きいので、避けなければなりません。

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